Jaką stawkę VAT 8% czy VAT zw zastosuje podatnik zajmujący się sprzedaż mieszkań z rynku wtórnego, który przed sprzedażą poniósł wydatki na remont i modernizację w wysokości przekraczającej 30% wartości zakupu mieszkania?
Co to jest ulepszenie nieruchomości? Określenie „ulepszenie” należy interpretować jako istotną zmianę obiektu przeprowadzoną w celu zmiany jego wykorzystywania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.
Przepisy podatkowe uzależniają zwolnienie przy sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane, że budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia. Wówczas, pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce w momencie oddania obiektu do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich ulepszeniu.
Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.
Stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną wartość zakupu mieszkania, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.
Zatem nieruchomości (np. lokale mieszkalne), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.
Podatnik, który zajmuje się obrotem nieruchomościami w ramach działalności gospodarczej, nie sprzedaje środków trwałych tylko towary handlowe. W związku z tym w przypadku nabycia nieruchomości na rynku wtórnym, od którego podatnik nie ma prawa do odpisu VAT naliczonego gdyż kupił bez VAT to przy sprzedaży także może skorzystać ze zwolnienia nawet jeżeli poniósł wydatki w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej nieruchomości.
Gdy sprzedaż lokali mieszkalnych, stanowiących towary handlowe, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia tego podatku z faktur dokumentujących wydatki na ich remont bądź ulepszenie.
Pozdrawiam
Marta N
Jaka stawka VAT dla sprzedaży mieszkań zw czy 8% ? cz II
