Podatnik planuje rozpocząć działalność gospodarczą – sprzedaż nieruchomości. Zamierza on kupować lokale mieszkalne od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (z tzw. rynku wtórnego). Lokale te zostały wybudowane kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu – często trudno będzie zweryfikować historię poszczególnych lokali, w szczególności trudno będzie powiedzieć czy zostały one pierwotnie zakupione od dewelopera lub spółdzielni, czy stanowiły one kiedykolwiek przedmiot najmu/dzierżawy lub leasingu i czy kiedykolwiek poniesiono wydatki mające charakter ulepszenia w wysokości przekraczającej 30% wartości lokalu.
Podatnik planuje nabywać:
- lokale od osób fizycznych (z rynku wtórnego), bez podatku VAT,
- zakupiona nieruchomość nie będzie wykorzystywana do prowadzenia w niej działalności gospodarczej, nie będzie wprowadzona do ewidencji środków trwałych i zostanie zakwalifikowana jako towar,
- lokale zostały wybudowane kilkanaście lub kilkadziesiąt lat temu,
- w celu dalszej odsprzedaży lokale wymagają nakładów finansowych
Czy sprzedaż opisanych nieruchomości będzie zwolniona z podatku i czy w związku z tym podatnik nie będzie miał prawa do odliczenia VAT z faktur dokumentujących koszty poniesione na ulepszenie bądź remont zakupionego lokalu?
Na to pytanie trzeba sobie odpowiedzieć biorąc pod uwagę definicje pierwszego zasiedlenia. Pierwsze zasiedlenie to przyjęcie do używania lokalu mieszkalnego po jego wybudowaniu, nawet gdy nie jest to czynność odpłatna. Zakup kilkunasto czy kilkudziesięcio letniego mieszkania od osoby prywatnej w celach handlowych jest poza VAT-em. Z uwagi na to, że miało miejsce jego pierwsze zasiedlenie, jego późniejsza sprzedaż będzie zwolniona z VAT. Powyższe natomiast skutkuje tym, że od wydatków na remont takiego mieszkania również nie można odliczyć podatku.
Oczywiście zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z przepisami rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
- wybudowaniu lub
- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Czyli po ludzku mówiąc, VAT 8 % będzie naliczany:
- w przypadku sprzedaży lokali z rynku pierwotnego,
- jeżeli po zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego, podatnik postanowi sprzedać takie mieszkanie przed upływem 2 lat
- jeżeli podatnik poniósł wydatki na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej i mieszkania.
Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej w sytuacji, gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu.
Pytanie czy zawsze będziemy musieli naliczyć VAT w stawce 8% przy sprzedaży jeżeli ponieśliśmy wydatki na ulepszenie w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej mieszkania?
Jestem ciekawa Waszych komentarzy.
Jaką stawkę VAT 8% czy VAT zw zastosuje podatnik zajmujący się sprzedaż mieszkań z rynku wtórnego, który przed sprzedażą poniósł wydatki na remont i modernizację w wysokości przekraczającej 30% wartości zakupu mieszkania?
Odpowiem na to pytanie w kolejnym poście.
Pozdrawiam
Marta Niziolek
